宅基地房屋拆迁时，一户农民往往可以获得数套动迁房，满足自住需求后剩余的房屋大多会流入二手房市场交易。
由于权属不易确定、房地产市场火热等原因，农村动迁房的买卖双方在交易中产生了诸多纠纷。笔者结合所在法院花桥法庭审理涉动迁房屋买卖纠纷案件的审判实务，对实践中涉及到的合同效力、继续履行 2 个问题进行简要分类分析。
合同效力如何认定 ？
动迁户出售动迁房时，房屋的不动产权证往往尚未办理，甚至房屋尚未由拆迁部门交付给动迁户。这也是动迁房买卖（纠纷）的特点之一。此时，因产权证尚未办理，动迁房的所有权归属仍处于不明状态。司法实践之中，作为出卖人的动迁户因房价上涨往往会提出合同无效的抗辩。主要有如下两种情形：
一、出卖人以尚未取得不动产权证的动迁房不得进行交易为由，主张房屋买卖合同无效
出卖人主张此项抗辩，其所提出的法律依据为《城市房地产管理法》第38条：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”关于此种抗辩，通说认为前述规定为管理性规定，而非效力性规定。如果房屋买卖合同不存在《合同法》规定的合同无效情形和可撤销、可变更事由，应当认定合同有效。
二、动迁房买卖合同系部分共有权人与买受人签订，其他共有权人以其对合同签订不知情并拒绝对部分共有权人处分行为进行追认为由主张合同无效
此种情形在司法实践中较为常见，主要表现为：
动迁房属夫妻共同财产，合同上仅有夫或妻一方签字；动迁房属父母的夫妻共同财产，仅有子女作为出卖人在合同上签字。这类问题产生的主要原因在于按照“一户一宅”的原则，农村宅基地上所建的被拆迁房屋大多系家庭共同财产，各家庭成员均享有所有权，经拆迁安置得到的动迁房也应归家庭成员共同共有。买受人在签订合同时往往对于动迁房还有其他共有人不知情，或者出卖人表示自己有权代表其他共有权人处分房屋，导致合同未经所有共有人签字确认。
关于该问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，不应以出卖人无权处分为由认定合同无效。至于合同是否对未签字的共有人发生效力，应当结合案情综合认定。
若根据查明的事实能够确认未签字的共有人对出卖人的处分行为知晓并认可，或出卖人的处分行为构成表见代理，则应当确认合同有效并对未签字的共有权人发生效力，买受人要求继续履行合同的应予支持。
若证实未签字的共有人不知情且无法认定构成表见代理，则合同仍应认定为有效，但基于其他共有权人拒绝履行合同，买受人可基于合同无法履行主张解除合同并由出卖人承担相应违约责任。
合同能否继续履行 ？
买受人与动迁户签订的动迁房买卖合同大多包含有动迁户协助买受人办理房屋产权变更登记手续的约定。实践中，由于动迁房的不动产权证办理期限往往较长，存在一定的滞后性，又时与继承析产问题有交叉，更会受到当地拆迁政策的影响。买受人要求出卖人履行协助过户义务时，出卖人可能以各种理由拒绝。买受人为此要求出卖人继续履行合同并协助办理过户手续。
买受人的请求能否得到支持，合同是否能够认定可以继续履行，需区分不同情况分别处理：
一、动迁房不动产权证尚未办理至动迁户（出卖人）名下，买受人要求出卖人继续履行合同并协助办理不动产权过户登记手续
此种情形，应当区别不同情况分别处理：
1 . 出卖人已与当地拆迁部门就拆迁安置补偿事宜结清了相关账款，房屋初始登记权证（通常称之为“大产证”）已登记至权利人（通常为代建拆迁安置房的建设单位或出售拆迁安置房的开发商）名下的，应当认定为过户条件已具备。
实践中，应当列初始登记权人为第三人，由出卖人与初始登记权人共同协助买受人办理不动产权过户登记手续，即：初始登记权人先行将动迁房的不动产权证过户登记至出卖人名下，再由出卖人协助买受人办理过户登记手续。
2 . 房屋初始登记权证已办至权利人名下，但出卖人尚未与当地拆迁部门结清相应账款
若相应账款结清与否对出卖人办理不动产权证有影响的，实践中买受人应当明确是否同意通过代偿债务方式由其代出卖人代偿结欠拆迁部门的账款。买受人同意的，则应要求买受人将相应款项进行提存，并追加拆迁部门（通常为当地政府的拆迁安置办公室或拆迁公司）和初始登记权人为第三人，买受人提存相应款项后，应当认定过户条件已具备，第三人与出卖人共同协助买受人办理不动产权过户登记手续。若买受人不同意代偿出卖人的上述债务并拒绝提存的，则合同履行构成法律上或事实上履行不能，买受人要求继续履行的请求无法得到支持。
若拆迁账款结清与否对出卖人取得产证没有影响的，则无需追加拆迁部门为第三人，仅需由初始登记权人与出卖人共同协助买受人办理不动产权过户登记手续即可。
3 . 房屋初始登记权证至法庭辩论终结前仍未办至权利人名下，此时不动产权过户登记的条件尚不具备，买受人要求继续履行合同存在障碍，应当向买受人释明是否变更诉请主张解除合同并由出卖人承担相应违约责任。若买受人变更诉请的则继续审理，若坚持原诉请的，则应当判决驳回其诉讼请求，待过户条件具备后再另案起诉。
二、动迁房的不动产权证已办理至出卖人名下，出卖人在签订买卖合同后死亡，买受人主张出卖人的继承人继续履行合同
根据权利义务概括继承的原则，继承人应当在其继承出卖人遗产范围内继续履行出卖人与买受人所订立合同的相关义务。
若部分继承人明确表示放弃继承的，其自愿处分权利的行为应当予以准许，前述合同义务则应当由其他主张继承的继承人继续履行。同时，买受人未付清的房款也应一并支付给继承人。
三、被拆迁房屋为家庭共同财产，部分共有人死亡后未进行继承析产，拆迁后的动迁房不动产权证尚未办理，部分共有人未经继承人同意即将动迁房出售，事后继承人拒绝追认，买受人主张共有人及继承人继续履行合同
该情形中，被拆迁房屋的部分共有权人死亡后，其在被拆迁房屋中的遗产份额应当由其继承人进行继承。拆迁后，原遗产份额为安置得的动迁房中的相应份额所替代。在继承人未实际进行继承的情况下，其他共有权人未经继承人同意即将动迁房出售，无疑会对继承人的合法继承权利造成损害。继承人拒绝追认出卖人处分行为是否会导致合同履行不能?
对此，笔者认为，若被拆迁房屋经拆得安置得数套动迁房，出卖人作为共有权人能够享有的所有权份额（即按照其继承财产比例对应的动迁房面积）超过一套动迁房的，应当认定出卖人有权处分该套动迁房。出卖人将该套动迁房出售，虽未经继承人同意，但并未损害继承人的继承权利，继承人可就其他动迁房享有继承权。基于权利义务概括继承的原则，继承人应当与出卖人共同履行合同约定的相关义务。
若出卖人作为共有权人能够享有的所有权份额不及一套动迁房的，则仍应参照无权处分的情形比照处理。最终认定合同能够继续履行的，继承人因出卖人的处分行为致使合法继承权受到损害的，继承人可另行向出卖人提起损害赔偿之诉。
核对：璐蔓
责编：江苏漫修律师事务所 周游